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双节假期东莞楼市观察:超3成项目推出特价房,网签和认购量均上涨

南方财经全媒体见习记者王卓峰 东莞报道

“基于优惠价格,鸿荣源熙园山院日前推出的12套一口价房源已被抢购一空,这批房源单套立减金额超过百万元,单价仅2.55万元/平方米起。”东莞一名中介向南方财经全媒体记者介绍,该楼盘所处的凤岗曾是东莞房价第一梯队,近年来这里的房价出现过一轮涨跌,这个紧挨着深圳的镇区早早感受了楼市跌宕。

与上述项目仅一街之隔的保利招商锦上,较早前更释放出单价仅1.9万元/平方米起的特价房,直接将凤岗房价拉回到5年前的“1字头”。

南方财经全媒体从各方信息了解到,从凤岗所处东南临深片区,到东部产业园片区、滨海片区乃至主城区,市场上的新房项目(非豪宅类项目)普遍打起了“价格战”。今年双节假期(9月29日-10月6日),东莞新盘推盘量明显增加,超3成项目推出特价房。其中,“一口价”房源明显低于新推盘的平均售价,甚至低于该批次房源当初的开盘价。

在这个政策利好的窗口期,叠加房企的积极促销,东莞楼市企稳信号愈发明显。据统计,长假期间东莞新房网签206套,同比增约26%。剔除网签数据滞后的影响,从各大楼盘实际认购量以及高达数亿元的热销成绩单来看,东莞楼市回暖的程度就显得更火热一些。

不过,在这轮周期中历经多次起伏,房企内部开始更审慎地看待这波市场复苏,他们广深政策端对东莞楼市的影响,并提到尽可能抓紧“抢收”。

业内人士认为,在“等政策式的需求延滞”的市场背景下,四季度东莞楼市将渐进复苏,房企将加大营销冲刺力度,维持走量去库存的策略。

开发商降价促销抢收

叠加中秋假期,今年国庆节成为疫情政策调整后最长的假期。对东莞而言,这还是检验8月末以来,接连落地的楼市利好政策效应的重要节点。

市场面上,由于受到房企资金链普遍紧张、双节长假期间不少买家外出旅游以及广州、深圳等楼市调控政策或进一步放松等因素影响,东莞不少项目已早早释放出优惠活动,于节前选择让利抢跑。

9月下旬以来,如滨海润府、松湖润府、万科嘉城未来天空之城等多个热度相对较高的楼盘,实则已早早释放出优惠活动,且降幅最高可去到15%,部分项目获得不错的去化表现。

长假期间,东莞楼市整体仍处于以价换量的走势。不过,南方财经全媒体从各方信息了解到,与往年不同的是,今年东莞新盘推盘量明显增加,超3成项目推出特价房。其中,“一口价”房源明显低于新推盘的平均售价,甚至低于该批次房源当初的开盘价,部分房源单套立减金额甚至可超百万元。

如凤岗的鸿荣源熙园山院,推出的12套一口价房源,最高立减去到115万元,单价仅2.55万元/平方米起;清溪中和居推出的特价房源,最高总价立减也去到71万元/套;东城瑧山境、南部湾万科城、大运万科城最高立减50万元/套。

根据东莞中原地产研究院监测,今年国庆黄金周东莞推货供应量为159套,同比增长39%;客户到访量为10995次,日均环比上升88%;开盘去化率为10%,同比上升3个百分点。尤其是主城区供销两旺,吸引不少买家到场看房,整体氛围相比政策优化前更加火热,但市场成交分化仍在,但水乡、临深和东部产业园等片区成交较冷淡。

不过,在这轮周期中历经多次起伏,房企内部开始以更审慎的态度看待市场恢复。从政策端来看,目前东莞的楼市政策已经应松尽松,但这一轮广深跟进调控松绑,不少业内人士认为,短期内对东莞更多是利空。

一位房企营销人士透露出对后市的担忧,“双节假期下单的客户多是之前积累的、有刚性需求的客户,部分客户已观望多时,趁着节假日优惠力度大下单。但东莞归根到底还是外向型为主的购房市场,接下来如果深圳政策进一步放松,那么东莞市场四季度的销售压力将不小,因此尽可能抓紧抢收。”

楼市企稳信号渐显

撇开市场的忧虑因素,实际上东莞调控政策的效果已经显现,“金九”和双节假期市场热度明显提升。

据合富研究院数据,相较前三个月的网签不足2000套,过去的9月东莞全市新房网签量为3614套,环比8月的1155套增加了213%。

而这或在一定程度上分流了假期的部分成交热度。据统计,双节长假期间,东莞全市新房网签206套,同比增约26%。但在东莞一揽子楼市利好政策出台的背景下,上述网签量仅处于近7年的中等水平,显然未能达到市场预期。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,当下东莞楼市出现了等政策式的需求延滞,“比如假期深圳楼市人气也很旺,但叫好不叫座的现象更加明显,新盘普遍折扣式营销更加剧了这一态势。这种心态背后,其实是‘调控政策刺激-需求跑步入市-房价出现上涨’的思维链在作怪,即如果房价不涨,买家就会陷入等待与观望,不会入市购房。”

一位房企人士则认为,楼市网签数据有滞后性,实际市场会比数据显得热度更高。根据其所负责的项目和监测到的同行数据来看,双节假期内的认购量均实现不同程度上涨。

中原地产研究院的数据也佐证了上述观点。据该机构对东莞100多个在售项目监控显示,国庆期间认购628套,比平常周均305套的认购量翻番。分区域来看,中心城区和东南临深片区在双节假期表现亮眼,除松山湖片区外的其它片区活跃度对比平常周明显提升。

相较于新房市场的于促销折扣中掀起的水花,二手房市场则表现相对平静,究其原因,主要是新房折扣的强吸引力,以及市场更偏向于新房的各类政策利好。另外,东莞二手房、新房的置换链条环环紧扣,在“认房不认贷”政策出台后的半个月市场情绪较高,在一波需求释放成交后观望气氛又逐渐增高,导致入市节奏有所放缓。

“东莞新房依旧有保持热度的基础,市场上置换型需求占较高比例,因此利好新房销售。”李宇嘉判断,毕竟政策风向开始转变,还会有利好举措落地的可能,四季度东莞楼市将渐进复苏,房企将加大营销冲刺力度,维持走量去库存的策略,不会轻言涨价。

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